Имущественный налоговый вычет в 2026 году: покупка жилья, ипотека и вычет супругов (ст. 220 НК РФ)

1. Законные лимиты имущественного вычета и суммы возврата

Имущественный налоговый вычет позволяет налоговым резидентам РФ вернуть ранее уплаченный налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Вычет состоит из двух независимых частей, по каждой из которых установлен отдельный лимит:

1. Основной вычет на покупку или строительство жилья: лимит составляет 2 000 000 рублей на одного налогоплательщика. Государство возвращает 13% от фактических затрат в пределах этого лимита, то есть максимальная сумма возврата составляет 260 000 рублей на человека.

2. Вычет по процентам по целевым кредитам (ипотеке): лимит составляет 3 000 000 рублей на человека. Сумма возврата 13% составляет до 390 000 рублей. В отличие от основного вычета, ипотечный вычет может быть получен только по одному объекту недвижимости за всю жизнь.

• Основной вычет на покупку: до 2 000 000 ₽ (возврат до 260 000 ₽ на 1 человека).
• Ипотечный вычет на проценты: до 3 000 000 ₽ (возврат до 390 000 ₽ на 1 человека).
• Суммарно на 1 человека: возврат до 650 000 ₽.
• Суммарно на двоих супругов в браке: возврат до 1 300 000 ₽.

2. Особенности получения вычета супругами при покупке в браке

В силу норм Семейного кодекса РФ (ст. 34) и Гражданского кодекса РФ (ст. 256) всё имущество, приобретенное супругами во время брака за счет общих доходов, является их совместной собственностью. При этом совершенно не важно, на чье имя оформлен договор купли-продажи, выписка из ЕГРН или кто фактически вносил деньги.

Это означает, что оба супруга имеют равное право на имущественный налоговый вычет. Если стоимость квартиры составляет 4 000 000 ₽ и более, каждый из супругов может заявить максимальный вычет по 2 000 000 ₽ и вернуть по 260 000 ₽ (суммарно 520 000 ₽).

Если квартира стоит дешевле 4 млн ₽ (например, 3 млн ₽), супруги вправе распределить сумму расходов в любой удобной пропорции (например, 2 млн мужу и 1 млн жене, либо 100% на того из супругов, у кого выше официальная белая зарплата). Оставшийся неизрасходованным лимит не сгорает и может быть использован при покупке другого жилья в будущем.

• Распределение основного вычета: фиксируется в Заявлении о распределении долей вычета единожды на данный объект и изменению не подлежит.
• Распределение процентов по ипотеке: может распределяться независимо от основного вычета и пропорцию разрешается менять ежегодно.
• Если один из супругов не работает (в декрете, пенсионер): 100% вычета можно перенести на работающего супруга при стоимости квартиры до 2 млн ₽.

3. Способы получения денег: через ФНС или работодателя

Законодательство предусматривает два законных механизма получения вычета:

Способ 1 — Через налоговую инспекцию (по окончании календарного года). Подается декларация по форме 3-НДФЛ за предыдущие годы (можно заявить расходы за 3 предшествующих года). Налоговая инспекция проводит камеральную проверку (до 3 месяцев) и перечисляет всю сумму переплаченного налога единым траншем на ваш банковский счет в течение 30 дней после окончания проверки.

Способ 2 — Через работодателя (в текущем году). Не нужно ждать окончания календарного года. Вы подаете в ФНС заявление о подтверждении права на вычет с приложением договора и чеков. В течение 30 дней налоговая направляет работодателю электронное уведомление. Бухгалтерия работодателя перестает удерживать 13% НДФЛ из вашей заработной платы и возвращает налог, удержанный с января текущего года.

• Через ФНС: разово вся сумма на счет, оформляется на следующий год, глубина обращения — 3 года назад.
• Через работодателя: зарплата gross на руки каждый месяц без ожидания конца года, возврат удержанного налога с 1 января.

4. Упрощенный порядок получения вычета (ст. 221.1 НК РФ)

С 2021 года действует проактивный (упрощенный) порядок получения имущественных налоговых вычетов. Если банк, выдавший ипотеку или проводивший сделку, подключен к информационному обмену с ФНС, налогоплательщику не нужно заполнять декларацию 3-НДФЛ и прикладывать сканы договоров.

Банки самостоятельно передают сведения о сделках и уплаченных процентах в налоговые органы до 20 марта года, следующего за отчетным. В личном кабинете налогоплательщика автоматически формируется предзаполненное заявление. Гражданину достаточно проверить реквизиты своего банковского счета и подписать заявление электронной подписью в один клик. Камеральная проверка по упрощенному порядку занимает всего 1 месяц (вместо трех).

• Срок проверки: 1 месяц вместо 3 месяцев.
• Срок выплаты: 15 дней после окончания проверки.
• Документы: 0 справок и чеков (все данные передает банк-партнер ФНС).

5. Перенос вычета на 3 года назад для пенсионеров

Для пенсионеров действует специальное льготное правило по пункту 10 статьи 220 НК РФ. Поскольку пенсии не облагаются НДФЛ, пенсионер, переставший работать, рискует потерять право на вычет.

Закон разрешает работающим и неработающим пенсионерам переносить неиспользованный остаток имущественного вычета на четыре налоговых периода, предшествующих году образования остатка (фактически за 3 года до года покупки жилья). Например, при покупке квартиры в 2025 году пенсионер может вернуть налог за 2024, 2023 и 2022 годы, если в это время он имел доход, облагаемый по ставке 13%.

• Специальная льгота п. 10 ст. 220 НК РФ.
• Возврат налога за 3 предшествующих года единовременно.
• Право сохраняется как для страховых пенсионеров по старости, так и для военных пенсионеров.

Частые вопросы