Налоги и вычеты Проверено 2026-10-23

Налог с продажи квартиры: расчёт, кадастровое правило и проверка 3-НДФЛ

Укажите даты, основание приобретения и параметры сделки. Калькулятор определит, истёк ли минимальный срок владения, проверит цену по кадастровому правилу 70% (или региональному 1,0), сопоставит выгоду вычета и подтверждённых расходов, рассчитает налог по шкале 13%/15% и проверит, нужно ли подавать 3-НДФЛ.

Жилая недвижимость · сделки 2025–2026

Рассчитайте налог, кадастровую базу и 3-НДФЛ

Только в браузере
Определяет минимальный предельный срок владения по ст. 217.1 НК РФ
Для наследства — день смерти наследодателя; для ДДУ — дата полной оплаты
Для расчета срока владения и применения налоговых правил года
Сумма в договоре купли-продажи; будет сопоставлена с кадастром
Из выписки ЕГРН или сервиса Росреестра на 1 января года продажи
Субъекты РФ вправе повысить коэффициент до 1,0 по ст. 214.10 НК РФ
Цена покупки + проценты по ипотеке, если они не заявлялись в вычет
По другим проданным объектам жилья/земли в том же календарном году
База от продажи иного имущества после вычетов; без зарплаты
Для нерезидентов ставка 30% без права на вычеты и расходы
Оценка налога по выгодному варианту—

Измените значения, чтобы рассчитать сценарий.

Налоговая база—
Срок владения—
3-НДФЛ—
    Встроить калькулятор на свой сайт или в блог

    Скопируйте HTML-код ниже и вставьте в код вашей статьи или страницы:

    Результат — предварительный ориентир для налогового резидента РФ при сделках 2025–2026 годов. Введённые данные не отправляются на сервер. Перед подачей сверяйте документы и расчёт с ФНС.

    Правовое уведомление: Расчёты носят исключительно информационно-справочный характер, производятся на основе открытых формул законодательства РФ и не заменяют официальную юридическую консультацию. Персональные данные не передаются на сервер — вычисления выполняются в вашем браузере.

    Короткий ответ

    При продаже квартиры после истечения минимального срока владения (3 года для единственного жилья, дарения от близких, наследства, приватизации или ренты; 5 лет в остальных случаях) доход полностью освобождается от НДФЛ и подачи 3-НДФЛ. Если срок не истёк, доход для налогообложения не может быть ниже кадастровой стоимости на 1 января года продажи, умноженной на понижающий коэффициент (по умолчанию 0,7, в ряде регионов — 1,0 по закону 176-ФЗ). Полученный доход уменьшается либо на подтверждённые расходы по покупке этой квартиры, либо на остаток вычета 1 000 000 ₽ за год. Если выручка превышает 1 000 000 ₽, декларацию 3-НДФЛ необходимо подать даже при нулевом налоге.

    Как рассчитывается налог с продажи квартиры

    Доход для целей налога равен наибольшей величине: цене по договору купли-продажи или кадастровой стоимости на 1 января года сделки, умноженной на коэффициент (базовый 0,7 или региональный до 1,0 по п. 2 и п. 9 ст. 214.10 НК РФ). Этот доход можно уменьшить одним из двух способов: либо на документально подтверждённые расходы на покупку квартиры, либо на имущественный вычет в пределах доступного остатка 1 000 000 ₽ за налоговый период (подп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Налоговая база не может быть меньше нуля. Для доходов 2025–2026 годов налог рассчитывается по ставке 13% до 2 400 000 ₽ совокупной базы доходов от продажи имущества и 15% с суммы превышения (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). При совокупном доходе от продажи жилья до 1 000 000 ₽ за год декларация 3-НДФЛ не требуется; при доходе свыше 1 000 000 ₽ декларация обязательна, даже если налог к уплате равен 0 ₽ за счёт расходов (п. 4 ст. 229 НК РФ).

    Пошаговый порядок расчета

    1. Выберите основание получения квартиры и укажите дату оформления собственности (для наследства — день смерти наследодателя; для ДДУ — дату полной оплаты).
    2. Введите дату сделки по продаже квартиры. Калькулятор автоматически сопоставит точный срок с применимым порогом: 3 года, 5 лет либо бессрочное освобождение для семей с двумя детьми.
    3. Укажите цену продажи по договору и кадастровую стоимость квартиры на 1 января года продажи (её можно узнать из выписки ЕГРН или на сайте Росреестра).
    4. Проверьте коэффициент кадастровой стоимости: оставьте федеральный 0,7 или выберите 1,0, если в вашем регионе принят местный закон об увеличении коэффициента по закону № 176-ФЗ.
    5. Введите подтверждённые расходы на покупку (включая ипотечные проценты, если они не заявлялись в налоговый вычет) и сумму использованного в этом году вычета по другим жилым объектам.
    6. При наличии других доходов текущего года из категории баз от продажи имущества укажите их размер, чтобы учесть порог прогрессивной ставки 2,4 млн ₽.
    7. Ознакомьтесь с результатом: итоговым налогом, самым выгодным способом уменьшения, обязанностью подать 3-НДФЛ и скачайте персональный чек-лист документов.

    Правило кадастровой стоимости и региональный коэффициент

    С 2016 года действует защитный механизм против занижения цен в договорах: доход продавца признаётся равным наибольшей из двух величин — цены по договору или кадастровой стоимости на 1 января года сделки, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. С 1 января 2025 года по Федеральному закону № 176-ФЗ регионам предоставлено право повышать этот коэффициент до 1,0. Если ваш регион воспользовался этим правом, при цене ниже кадастровой налог будет начислен с полной кадастровой стоимости.

    Когда декларация 3-НДФЛ обязательна, а когда нет

    • Не нужно подавать: если истёк минимальный срок владения (3 года или 5 лет в зависимости от основания) либо семья с 2 детьми подпадает под условия ст. 217.1 п. 2.1 НК РФ; либо если общий доход от продажи жилья за календарный год не превысил 1 000 000 ₽.
    • Обязательно подавать: если срок владения меньше минимального и доход превысил 1 000 000 ₽. Это требование сохраняется, даже если налог к уплате равен 0 ₽ за счёт подтверждённых расходов. Без декларации налоговая начислит налог по кадастру и выставит штраф. Срок подачи 3-НДФЛ — до 30 апреля, срок уплаты — до 15 июля.

    Какие документы подготовить

    • Договор купли-продажи квартиры и подтверждение регистрации перехода права (выписка ЕГРН).
    • Платёжные документы от покупателя (выписка из банка, аккредитив, расписка).
    • Договор покупки квартиры и документы об оплате (если доход уменьшается на подтверждённые расходы).
    • Кредитный договор и банковская справка об уплаченных процентах (если учитываются проценты по ипотеке).
    • Документы о родстве, свидетельство о праве на наследство или договор ренты (при 3-летнем льготном сроке).
    • Свидетельства о рождении детей и документы на вновь купленное жилье (для семей с детьми).

    Ограничения и допущения расчёта

    • Расчёт рассчитан для физических лиц — налоговых резидентов РФ — при продаже жилой недвижимости (квартиры, комнаты, доли) в 2025–2026 годах.
    • Не рассматриваются: нерезиденты РФ (ставка 30% без права на вычеты и расходы), продажа коммерческих помещений или жилья, использовавшегося индивидуальным предпринимателем в бизнесе, переуступка прав требования (цессия по ДДУ), сделки мены со сложными доплатами.
    • Имущественный налоговый вычет 1 000 000 ₽ является общим за год для всех проданных объектов жилой недвижимости, дач и земельных участков (ст. 220 НК РФ). Если в этом же календарном году вы продавали другое жилье с вычетом, укажите уже использованную сумму.
    • В расходы на покупку можно включать цену по ДКП/ДДУ, уплаченные проценты по целевому ипотечному кредиту на этот объект (если они ранее не заявлялись в имущественный вычет при покупке), а также расходы на отделку новостройки, если в договоре зафиксировано приобретение без отделки.
    • Базовый понижающий коэффициент кадастровой стоимости составляет 0,7. Законом субъекта РФ коэффициент может быть повышен вплоть до 1,0 (Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ). При сомнениях уточните ставку регионального закона по месту нахождения объекта.
    • Освобождение для семей с двумя и более детьми (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ) действует при покупке нового жилья большей площади или кадастра в том же году или до 30 апреля следующего года и кадастровой стоимости проданного жилья не более 50 млн ₽.
    • Калькулятор является справочным инструментом и не заменяет официальное налоговое уведомление ФНС. Персональные данные обрабатываются только в браузере.

    Частые вопросы

    Когда минимальный срок владения квартирой составляет 3 года, а когда 5 лет?

    Срок 3 года применяется для: единственного жилья (включая случай, когда вторая квартира куплена менее 90 дней назад); квартир, полученных в дар от членов семьи или близких родственников; унаследованной недвижимости; приватизированных квартир; жилья по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты). Во всех остальных случаях покупки стандартный минимальный срок составляет 5 лет.

    С какого дня отсчитывается срок владения квартирой?

    При обычной покупке, дарении или приватизации — с даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН. При наследовании — со дня смерти наследодателя (открытия наследства), независимо от даты оформления свидетельства или записи в ЕГРН. При покупке новостройки по ДДУ — с момента полной оплаты стоимости по договору.

    Что означает правило 70% от кадастровой стоимости?

    Если цена квартиры в договоре купли-продажи ниже 70% её кадастровой стоимости на 1 января года продажи, налоговая служба рассчитает доход не по договору, а по кадастру: Кадастровая стоимость × 0,7. Если регион поднял коэффициент местным законом по правилам 176-ФЗ, берется коэффициент до 1,0.

    Нужно ли подавать 3-НДФЛ, если продал квартиру дешевле, чем купил (налог 0 ₽)?

    Да, если сумма сделки (или 70% кадастра) превысила 1 000 000 ₽! Хотя налог к уплате равен нулю, освобождение от декларации действует только при доходе до 1 млн ₽ либо при истечении минимального срока. Вы обязаны сдать 3-НДФЛ до 30 апреля и документально подтвердить расходы, иначе налоговая начислит налог по кадастру и назначит штраф.

    Можно ли одновременно применить вычет 1 000 000 ₽ и вычесть расходы на покупку?

    Нет. По одному объекту недвижимости налогоплательщик выбирает только один вариант: либо уменьшение дохода на подтверждённые расходы, либо имущественный налоговый вычет (до 1 млн ₽ в год). Сложить их по одной сделке закон запрещает.

    Как работает освобождение для семей с детьми?

    Семьи, где есть двое и более несовершеннолетних детей (или детей до 24 лет при очном обучении), освобождаются от налога при продаже жилья независимо от срока владения, если в том же календарном году или до 30 апреля следующего года они покупают другое жилье большей площади или более высокой кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость проданного объекта не превышает 50 млн ₽.

    Официальные источники и законодательство

    Страница обновлена 2026-10-23. Нормы налогообложения и кадастровые коэффициенты приведены по закону № 176-ФЗ на 2026 год.