Короткий ответ
Максимальные суммы расходов, учитываемых при покупке жилья и ипотечных процентах, сами по себе не равны сумме возврата. Оценка зависит от остатка лимита, годовой основной налоговой базы и НДФЛ, который был удержан или уплачен.
Какие лимиты заложены
- До 2 000 000 ₽ подтверждённых расходов на покупку жилья в предусмотренных законом случаях.
- До 3 000 000 ₽ подтверждённых процентов по целевому ипотечному кредиту в типовом случае для кредитов после 1 января 2014 года.
Для основной налоговой базы с 2025 года применяется прогрессивная шкала 13%, 15%, 18%, 20% и 22%; повышенная ставка относится к части базы выше порога.
Как пользоваться оценкой
- Возьмите годовую основную налоговую базу и сумму удержанного НДФЛ из сведений о доходах.
- Укажите подходящие расходы на приобретение жилья, понесённые за указанный период.
- Если часть вычета уже использовалась, уменьшите поля неиспользованных лимитов.
- Добавьте проценты по целевому ипотечному кредиту, фактически уплаченные в этом году.
- Сравните оценку с данными личного кабинета ФНС и подтверждающими документами.
Метод расчёта
Для основной налоговой базы калькулятор сравнивает НДФЛ по прогрессивной шкале до и после уменьшения базы на доступную сумму вычета. Возврат ограничен налогом, удержанным или уплаченным за год. Допустимые расходы ограничиваются неиспользованными лимитами: до 2 000 000 ₽ на покупку жилья и до 3 000 000 ₽ на проценты по целевому ипотечному кредиту в типовом случае после 1 января 2014 года.
Границы расчёта
- Оценка рассчитана для налогового резидента РФ и дохода, входящего в основную налоговую базу, для которой применяется шкала 2025 года и позднее.
- Учитываются только подтверждённые расходы по подходящей покупке жилья и целевому ипотечному кредиту; право на вычет и документы в калькуляторе не проверяются.
- Введённые неиспользованные лимиты должны учитывать вычеты, ранее заявленные по другим объектам или периодам.
- НДФЛ, удержанный или уплаченный, вводится пользователем по основной налоговой базе; налог по иным группам доходов не учитывается.
- Не моделируются распределение вычета между супругами, сделки между взаимозависимыми лицами, особенности объектов и кредитов до 2014 года, другие вычеты и специальные налоговые режимы.
Частые вопросы
2 млн и 3 млн рублей — это сумма возврата?
Нет. Это предельные суммы подходящих расходов, на которые может уменьшаться база по имущественному вычету в типовом случае. Сумма возврата зависит от ставок, налоговой базы и НДФЛ, который был удержан или уплачен.
Почему калькулятор спрашивает удержанный НДФЛ?
Возврат за год не может превышать налог, который был уплачен или удержан. Калькулятор ограничивает оценку введённой суммой.
Что происходит, если годового дохода недостаточно?
Неиспользованный остаток имущественного вычета в предусмотренных законом случаях можно переносить на последующие налоговые периоды. Здесь показан ориентир остатка, который нужно сверить с ФНС.
Учитываются ли социальные и другие вычеты?
Нет. Инструмент оценивает только расходы на покупку жилья и проценты по целевому ипотечному кредиту и не рассчитывает другие вычеты.
Официальные источники
- ФНС — вычет при приобретении жилья — Официальные условия, лимиты расходов и порядок получения имущественного вычета.
- ФНС — прогрессивные ставки НДФЛ для основной базы — Шкала ставок 13–22%, применяемая с 2025 года к основной налоговой базе.
- ФНС — калькулятор НДФЛ — Официальный калькулятор налога с разных видов дохода; наш инструмент фокусируется на оценке имущественного вычета.
Страница обновлена 2026-10-23. Правила проверены по Налоговому кодексу РФ. Расчёт носит ориентировочный характер и не проверяет право на вычет.